Подготовка к сделке купли-продажи

Удачная сделка купли-продажи недвижимости становится возможной только в результате тщательной подготовки, ведь для этого необходимо согласовать не только цену, но и многие другие условия, в том числе - что особенно важно - выяснить характер и состояние объекта недвижимости. На практике основная часть сделок по недвижимости осуществляется через риэлтерские фирмы, которые также располагают информацией об объектах, выставляемых на продажу.

Обязанность продавца - предоставить информацию о недвижимости

До заключения сделки купли-продажи продавец обязан передать покупателю всю информацию о важных факторах, которые влияют на эксплуатацию и стоимость недвижимости. Отнесение информации к категории важной определяется в соответствии с характером и целью эксплуатации объекта. Если при покупке дома-коттеджа покупателя интересуют, прежде всего, метод строительства и использованные стройматериалы, то при покупке дачного участка решающее значение могут иметь право на строительство и качественные характеристики водоема.

Продавец обязан предоставить покупателю следующую информацию:

- сведения о районе местонахождения недвижимости и находящихся на ее территории зданиях. Предоставление информации о дефектах и повреждениях, включая возникшие по причине протечек, является обязательным;
- сведения о решениях, принятых официальными органами (например, о землеотводе и застройке или запрете на строительство), которые ограничивают возможности эксплуатации недвижимости;
- сведения о залоговых правах и других обременениях, к которым относится, например, право аренды.

Продавец обязан предоставить эту информацию добровольно, и он несет ответственность за ее достоверность.

Обязанность покупателя - произвести осмотр недвижимости

Покупатель обязан произвести тщательный осмотр недвижимости до заключения сделки купли-продажи. В здании необходимо обследовать все помещения, к которым имеется беспрепятственный доступ. Покупатель не имеет права в дальнейшем предъявлять претензии о таком дефекте, который мог бы быть им замечен при тщательном осмотре.

Покупателю рекомендуется также проверить все актуальные данные об объекте недвижимости, которые имеются в Государственном реестре прав собственности на недвижимость и залогов.

Если продавец не зарегистрировал недвижимость на свое имя, покупатель может столкнуться со сложностями при оформлении государственной регистрации объекта и в худшем случае не получить права на недвижимость. К лицу, сделавшему заявку на государственную регистрацию недвижимости последним, могут быть предъявлены требования по уплате налогов и начисленных на них процентов с тех сделок купли-продажи данного объекта недвижимости, которые не были зарегистрированы ранее.

Полезные документы

При заключении сделки купли-продажи покупатель должен получить для ознакомления следующие документы:

- справка о государственной регистрации, которая подтверждает право собственности продавца на недвижимость;
- справка об обременениях, в которой указаны залоговые обязательства и права аренды,
- выписка из Кадастра недвижимости, в которой указаны, например, обременения, связанные с пользованием дорогами;
- карта из Кадастра недвижимости;
- копия градостроительного плана, который может касаться территории объекта, или, например, копия генплана прибрежной территории;
- разрешения на строительство и строительные чертежи.

Справку о государственной регистрации и справку об обременениях можно получить в офисе Управления геодезии и землеустройства и муниципальном управлении по недвижимости, а также магистрате, выписку из Кадастра недвижимости и карты - в офисе Управления геодезии и землеустройства и муниципальном управлении по недвижимости, а градостроительный план и информацию о строительстве - в муниципальном управлении по недвижимости или у инспектора строительного технадзора.