Eduskunnan puhemiehelle

Eduskunnan työjärjestyksen 27 §:ssä mainitussa tarkoituksessa Te, Herra puhemies, olette toimittanut asianomaisen ministerin vastattavaksi kansanedustaja Pertti Hemmilän /kok näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen KK 1062/2010 vp:

Mihin toimiin hallitus aikoo ryhtyä, että estetään asunto-osakeyhtiöiden ja niiden asukkaiden kohtuuton rahastaminen remonttivalvonnassa?

Vastauksena kysymykseen esitän seuraavaa:
Uusi asunto-osakeyhtiölaki valmisteltiin työryhmässä, jossa osakkaiden erilaisia tarpeita toivat esiin myös Kiinteistöliiton, Kuluttajaliiton, Asianajajaliiton ja Kiinteistönvälittäjäliiton asiantuntijat. Lisäksi työryhmälle asetettiin laajaa asiantuntemusta edustanut seurantaryhmä, jossa oli edustus ym-päristöministeriöstä, Valtion asuntorahastosta (nykyinen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA), Patentti- ja rekisterihallituksesta, maistraateista, Keskuskauppakamarista, Rakennustarkastusyhdistyksestä, Rakennusteollisuudesta, nykyisin Finanssialan keskusliiton edustamista pankeista ja vakuutusyhtiöistä, Suomen Yrittäjistä, Asukasliitosta ja HTM-tilintarkastajista. Lakiesityksen valmistelun yhteydessä järjestettiin neljä laajaa lausuntokierrosta sekä asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille suunnatut kyselyt, joihin saatiin yli 1300 vastausta hallituksen jäseniltä ja yli 200 vastausta isännöitsijöiltä. Yhteenvedot lausuntopalautteesta ja luonnokset hallituksen esitykseksi olivat esillä ministeriön internetsivuilla ja niistä tiedotettiin lisäpalautteen saamiseksi. Eduskuntakäsittelyssä laki ja sen valmistelu saivat kiitosta. Muun muassa ympäristövaliokunnan mietinnössä todettiin, että esitys oli valmisteltu hyvin huolellisesti ja sellaisessa vuorovaikutteisessa prosessissa, että muutettavista asiakohdista oli käyty poikkeuksellisenkin laajaa keskustelua. Eduskunta kuuli myös laajasti asiantuntijoita ja käsittelyn jälkeen hyväksyi esityksen yksimielisesti.

Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on ilmoitettava tietyistä kunnossapito- ja muutostöistään etukäteen taloyhtiölle. Ilmoitusvelvollisuus koskee vain sellaista rakennustyötä ja asennusta, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Lain mukaan yhtiön hallituksen on valvottava hyvän rakennustavan noudattamista tällaisissa osakkaan töissä.

Ilmoitus- ja valvontavelvollisuuden tarkoituksena on estää rakennusvirheet, joiden aiheuttamia vahinkoja myöhemmin joudutaan kattamaan kaikilta osakkailta perittävillä vastikkeilla ja jotka voivat haitata muiden huoneistojen käyttöä. Ilmoitusvelvollisuus koski aiemmankin asunto-osakeyhtiölain perusteella osakkaan muutostöitä. Myös valvontavelvollisuus oli olemassa aiemmankin lain aikana eikä sitä pidetty ongelmallisena. Osakkaiden rakennustöiden ja asennusten laadukkuus vähentää myös myöhempiin asuntokauppoihin liittyviä riitoja, joissa ostaja vaatii hinnanalennusta tai kaupan purkua väärin tehdyn työn perusteella.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan työn teettävä osakas vastaa yhtiölle aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista ilmoituksen käsittely- ja valvontakuluista. Ilmoituksen käsittelyn osalta osakas vastaa vain lakisääteisen ilmoituksen käsittelystä yhtiölle mahdollisesti aiheutuvista ylimääräisistä kuluista, kuten joissakin tapauksissa tarpeellisen ylimääräisen hallituksen kokouksen kuluista tai yhtiön hankkiman tarpeellisen lisäselvityksen kuluista. Yksinkertaisista ilmoituksista, kuten hanan tai pesukoneen vaihdosta, ei yleensä saa periä osakkaalta mitään kuluja.
Valvonta tulee järjestää työtä teettävälle osakkaalle edullisimmalla tavalla. Toisaalta yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolehdittava siitä, että valvonta on riittävää ottaen huomioon työn vaativuus ja yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuvan vahingon mahdollisuus. Yhtiö- ja isännöintikäytännössä valvonnan edullisuudesta voidaan huolehtia esimerkiksi siten, että isännöitsijällä on valvontapalveluiden kilpailutuksen seurauksena käsitys tarjolla olevien ja erilaisiin rakennustöihin tarvittavien valvontapalveluiden laadusta ja hintatasosta.
Laissa ei rajoiteta sitä, miten osakkaan työn valvonta järjestetään. Laissa ei kielletä sitä, että yhtiön hallitus hyväksyy työstä ja sen suorittajasta riippuen osakkaan järjestämän valvonnan riittäväksi.

Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto, Kuluttajaliitto ja oikeusministeriö ovat julkistaneet 13 joulukuuta 2010 oppaan osakkaan rakennustöitä ja asennuksia koskevasta ilmoitusvelvollisuudesta ja ilmoituksen käsittelystä osakkailta perittävistä maksuista. Opas on saatavana järjestöjen internet-sivuilla ja oikeusministeriön internetsivulla.

Oppaassa käsitellään yksityiskohtaisesti suurta osaa kirjallisessa kysymyksessä mainituista asioista, kuten kulujen perimistä yhtiön nimissä, ilmoitus- ja valvontavelvollisuuden laajuutta sekä ilmoitusten käsittelystä perittävien maksujen perusteita ja osakkaan oikeutta saada erittely häneltä perittävän maksun perusteista.

Oikeusministeriö seuraa ilmoitus- ja valvontakäytännön kehitystä.

Helsingissä 29 päivänä joulukuuta 2010

Oikeusministeri Tuija Brax