Ministerin vastaus

Eduskunnan puhemiehelle

Eduskunnan työjärjestyksen 27 §:ssä mainitussa tarkoituksessa Te, Rouva puhemies, olette toimittanut valtioneuvoston asianomaisen jäsenen vastattavaksi kansanedustaja Jouni Lehtimäen/kok näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen n:o KK 114/2002 vp:

Pitääkö hallitus mahdollisena, että kaikkien asuntojen kohdalla myyjän vastuu kosteusvahingoista katkeaa aina, jos asunto saavuttaa (on saavuttanut) esimerkiksi kolmenkymmenen (30) vuoden iän?

Vastauksena kysymykseen esitän kunnioittavasti seuraavaa:

Asunnoissa esiintyy huolestuttavan paljon kosteus- ja homevaurioita sekä muita rakennusvirheistä aiheutuvia vikoja, jotka usein ilmenevät vasta vuosien kuluttua rakennuksen valmistumisesta. Asunnon myyjän vastuusta tällaisissa tapauksissa säädetään maakaaressa (540/1995) ja asuntokauppalaissa (843/1994). Maakaaren säännöksiä sovelletaan asuinkiinteistön, kuten omakotitalon kauppaan ja asuntokauppalain säännöksiä puolestaan, jos myytävä kohde on asuntohuoneisto.

Maakaaren ja asuntokauppalain säännöksillä on pyritty luomaan ennakoitavuutta asunnon kauppaan, joka on osapuolille taloudellisesti merkittävä. Virhevastuusääntely on aikaisempaa selkeämpää ja yksityiskohtaisempaa, mutta ei välttämättä ankarampaa. Esimerkiksi yksityishenkilön asuntokauppalain mukainen vastuuaika rajattiin kahteen vuoteen käytetyn asunnon kaupassa. Maakaaren mukaan myyjän vastuu kosteusvaurioista ja muista laatuvirheistä on puolestaan rajattu viiteen vuoteen kiinteistön hallinnan luovuttamisesta.

Virheiden arvioinnissa lähtökohtana on aina osapuolten välinen sopimus. Myyjä ja ostaja määrittävät sopimuksella sen laatutason, jota asunnon tulee vastata. Jos osapuolet ovat sopineet asunnon luovuttamisesta sellaisessa kunnossa kuin se on luovutushetkellä ostajan ollessa tietoinen siitä, että myytävä asunto ei esimerkiksi täytä asunnoista annettuja yleisiä terveysmääräyksiä, ostaja ei voi sopimuksen tekemisen jälkeen esittää vaatimuksia myyjälle tällä perusteella.

Jos puolestaan kysymys on salaisesta (piilevästä) viasta, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt ja jota ei siten sopimuksessa ole voitu ottaa huomioon, myyjä on vastuussa viasta ja puutteesta vain, jos kaupan kohde virheen vuoksi merkittävästi poikkeaa siitä, mitä kohteelta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti odottaa. Tällainen arvioinnissa huomioon otettava muu olosuhde on esimerkiksi myydyn kohteen ikä. Vika tai puute, jota uudessa asunnossa pidetään virheenä, ei välttämättä ole tällainen vanhassa asunnossa.

Silloinkin kun salainen virhe on merkittävä ja myyjä siitä vastaa, myyjän vastuu on kuitenkin lievempi, koska hän ei ole toiminut moitittavasti. Myyjältä ei voida vaatia korjauskustannuksia tai muuta vahingonkorvausta, vaan ainoastaan hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua.

Kerros- ja rivitaloasuntojen osalta on lisäksi otettava huomioon, että myyjän vastuuseen vaikuttavat asuntokauppalain säännösten lisäksi asunto-osakeyhtiölain (809/1991) säännökset kunnossapitovastuun jaosta taloyhtiön ja osakkeenomistajan kesken. Lähtökohtana on lain mukaan, että osakkeenomistajalle kuuluu pääsääntöisesti kunnossapitovastuu hänen hallinnassaan olevista sisätiloista ja yhtiölle puolestaan vastuu kaikesta muusta, kuten kosteusvahinkojen rakenteille aiheuttamista vaurioista. Kunnossapitovastuusta voidaan sopia yhtiössä toisin.

Oikeusministeriö on hiljattain asettanut työryhmän valmistelemaan asuntokauppalain uudistamista. Työryhmän on määrä saada ehdotuksensa valmiiksi maaliskuun 2003 loppuun mennessä. Asettamispäätöksensä mukaan työryhmän on erityisesti selvitettävä asuntokauppalain ja asunto-osakeyhtiölain yhteensovittamistarpeet asunnon myyjän virhevastuuta ja yhtiön kunnossapitovastuuta koskevilta osin. Työryhmän on tarkoitus harkita myös, onko virhevastuuta koskevia säännöksiä muilta osin syytä muuttaa. Ei voida kuitenkaan pitää oikeudenmukaisena sellaista sääntelyä, jonka mukaan myyjän vastuu kosteusvaurioista katkeaisi säännönmukaisesti, kun asunto saavuttaa tietyn iän. Kauppahinnat vanhoista asunnoista voivat olla hyvinkin korkeita – jopa korkeampia kuin uudehkoista asunnoista – eikä voidakaan pitää asunnonostajan kannalta kohtuullisena, että ostajalla ei olisi vanhoissa asunnoissa ilmenevien kosteusvaurioiden osalta ollenkaan oikeussuojaa.

Helsingissä 18 päivänä maaliskuuta 2002

Oikeusministeri Johannes Koskinen